21世纪是老龄化的世纪。世界主要国家将普遍面临人口老龄化问题，面对难以逆转的大势，任何经济组织在规划未来时，“老龄化”都是绕不开的因素。
7月12日，由中国房地产业协会主办的第九届中国房地产科学发展论坛在成都隆重举行，房地产行业相关的政企研学媒精英聚首，共谋房地产供给侧结构性改革深化，助力房地产发展质量和创新能力的全面提升。寻觅养老地产的突围之道，成为房地产供给侧结构性改革的重头戏。应中国房地产业协会会长刘志峰邀请，首开集团董事长潘利群出席论坛，并发表了题为《首开集团社区融合式养老的思考与实践》的演讲，为加快体系建设、满足适老需求提供了首开的思索与实践。
以下是演讲内容：
首开对养老产业的思考是从企业自身发展历程开始的。
作为我国最早成立的房企、最早一批出海的房企，37年来，首开沉淀了“全类型”的房地产开发经验，在北京累计开发了五千万平米的建筑，开发总量相当于北京旧城建筑体量的一半，因此可以说，首开的成长与北京的城市发展已经形成了水乳交融的关系。
过去，首开在城市大规模扩张的每一个关键时期，都走在新城新区开发的前列。
今天，城市发展又走到了新的岔路口。过去三十多年的快速城市化，造成了城市配套的结构性失衡。以老年居民为主的老城区、老社区，其建筑形态、功能配置、服务供给明显不能满足老年人需求。老城区、老社区面临着衰退的风险，急需在增进邻里关系、增加服务供给、增进民生福祉等方面有所作为，让逐渐衰退的社区走向复兴。社区养老设施是实现社区复兴的主要途径之一，通过增进社区养老设施，实现一个个传统社区的复兴，进而带动老城区的整体复兴。
养老设施不足是老社区面临的最严峻的短板。以北京为例，“城六区”老年人口偏多，养老机构偏少，养老床位供不应求。老年人口占全市的66%，养老机构床位仅占41.8%。每百名老人拥有床位1.7张，远低于北京郊区的6.4张以及欧美平均的4张。
因此，当前及今后一段时期，北京应对人口老龄化的着力点应在主城区的大型老社区。首开过去在北京所开发的项目，主要集中于主城区，超过百万平米的社区达到6个，这些社区房龄都在15年以上，具有“社区复兴”的内在要求。
以“责任地产”为己任，在资源允许、战略支持的条件下，首开也具有在养老事业方面先试先行的内在动力。
为了适应、应对乃至引领未来的老龄化社会，既需要战略高度的设计，更需要脚踏实地的实践。
经过综合分析考量，最后选定北京朝阳区亚运村安慧里小区，作为第一个社区养老项目所在地，养老机构物业为首开自持房产，占地1500平米，建筑面积2300平米。安慧里小区建于1986年，是为举办1990年亚运会而建的住宅区，与奥运会主会场鸟巢直线距离不到2公里，小区总建筑面积80万平米，共计7500户，高龄老年人居住较为密集。
一是全面配套的空间设施。功能空间配置全面、合理、服务完善。
二是国际水准的护理部品。所有设备设施均达到国际先进水平。
三是多元化合作的标杆工程。通过政府、企业、科研机构、社会组织的多元合作、优势互补，形成良好的社会影响力。
一是以绿色环保、以人为本为最高要求的设计改造理念，建造空间健康的、环境友好的、设备设施先进的养老护理空间。
二是以护理单元为基础的设计改造方法，探索与复合式功能需求相对应的，综合性建筑空间和形式，形成设计标准体系、技术集成体系以及内装部品体系。
三是全产业化的设施服务模式，在立项阶段就引入运营管理、综合主体、内装部品等全产业，注重对老年人生理和心理特点的考虑，切实形成解决策略，以满足老人的各项需求。
为了有效应对老建筑的空间结构体系落后问题，在改造实践阶段，充分发挥了设计的带头作用，整合产业链的优势资源，形成了整体创新的解决方案。拆除整片或部分墙体，以新加入梁柱框架作为支撑结构，代替原墙承重，形成完整的大空间，实现了建筑结构体系的大空间化。这是项目改造的第一个特色。
这种改造的方法就是国际领先的SI建筑体系，也是SI建筑体系在国内养老设施与既有建筑改造项目上的首次运用。
SI建筑体系改造的最大优点，就是可以提高建筑全寿命周期的长久价值和功能品质，通过协调不同的尺寸或模块，改造成功能合理的养老服务空间。在这个项目上，实现了日间照料区、居住养护区与公共活动区之间的有机结合与合理分配。
首层为日间照料区，为机构老人提供活动场所的同时，还能为周边社区老人提供日间照料服务和公共活动空间，包括用餐、康复训练、助浴间、多功能活动室等功能分区。
二、三层为居住养护区，采用单元式布局，最大程度地提高护理人员的工作效率。老人居室布置以单人间为主，少量双人间，总床位50 余张。以单人间为主的设计有利于满足老人的隐私需求。
公共活动区合理地分布于每一层，公共活动空间总体占比达到六成。首层设有多功能活动区、康复训练区，二、三层每层均设有公共活动空间。养老院拥有内外两个小院及屋顶花园，为老人提供了宽敞舒适的户外活动空间。
以建筑填充体整合内装部品体系，部品的集成进一步使建筑改造达到产业化标准，保证精度和品质，主要施工活动实现了干作业，也就是“装配式”，满足了绿色、环保的要求。
麻雀虽小、五脏俱全。在这个仅有2300平米的改造项目里，采用了十二项工业化集成技术系统——同层排水系统、干式地暖系统、六面架空系统、轻质隔墙系统、智能空气净化新风系统、故障检修系统、工业化部品系统、整体部品系统、集中管井系统、适老专项技术系统、健康部品系统与节能部品系统。
这些系统之间，既独立运作，又相互融合。通过模块化部品的研发设计，实现内装部品集成设计，以此为基础再完成整体部品系统，这些系统集合在一起，为全面适老化的空间品质打下了坚实的基础。
根据老年人的特点和需求，研发并应用了一系列集成技术与适老部品。在养护单元的入户空间、卫浴空间、居室空间等三类空间里，应用了19项集成技术和部品。
以整体卫浴空间为例。充分考虑到老人对卫浴空间的特殊需求，采用推拉门，是为了坐轮椅老人开关门与进出的便利；卫生间适当扩大尺寸，留有足够的护理空间和轮椅空间；采用一体化防水底盘避免了传统卫浴中的渗透问题；配备坐式淋浴器等助浴设备，提升了失能、半失能老人淋浴时的安全性和舒适性。
在项目的公共空间，以保障老年人安全为核心，以提高老年人生活便利性为基本诉求，应用了16项集成技术与部品，营造了安全、安心的生活空间。
整个项目上的35项集成技术与部品，都是从老年人的生活需求出发，老年人的身体特征是项目改造设计的核心尺度。
看似普通的室内外空间形象，每一项都是从老年人的心理尺度出发的，通过精细设计，不仅传达了家的亲切感，还营造了集体生活的和谐氛围。
以老年人为导向的标识设计系统，综合解决信息传递、识别辨别和文化形象传递等功能。
以尊严、舒适、交流为原则的室内设计，满足老人坐、立、行、浴等基本需求，关照感官感受与个人隐私。
以尊重原社区风貌和文脉的外观设计，在做到材料耐久性的前提下，给老人营造熟悉而清静的居家印象。
历时一年，项目改造按期完成。在项目改造过程中，也遇到过比较棘手的问题，比如无标准可依、无规划可循等，从立项、设计到施工，有些工作也是摸着石头过河。所以我们希望这个项目的经验，有助于推动相关社区养老项目改造标准的制定与推行。
在投资建设、研发设计、部品顾问等相关企业的共同努力下，尤其是在中国建筑标准设计研究院原创性设计的指导下，首开的第一个社区养老项目“千呼万唤始出来”。
第一个项目改造完成，只是万里长征的第一步。
一个社区养老项目，与中国2亿老年人口、4000万失能、半失能老人相比，只是杯水车薪。唯有进一步地推动养老产业实践，才能为解决老龄化问题做出实质性贡献，对企业自身而言，也是有意义的商业探索。
2016年7月，首开集团、寸草春晖、福睿科技三方结合各自优势，合资成立了北京首开寸草养老服务有限公司。
寸草春晖是北京知名的养老服务品牌，也是中国城市社区养老事业与服务的开拓者，还是“融合式养老”模式的提出者。社区融合式养老模式的成熟运作，得益于寸草春晖近几年的项目实践。
首开寸草学知园是合资公司的第一个项目，项目定位于综合性的老人介护服务中心，是一家集机构养老、社区养老和居家养老为一体的养老机构。
首开寸草所践行的“融合式养老”模式，不同于传统的养老院或居家护理公司。它以居家为基础、机构为支撑、社区为依托，在照顾好“实体养老院”里失能、半失能老人的同时，为更大的“虚拟养老院”——周边社区和居家养老的老人，提供长期、稳定、专业的照护服务，如日托、老年饭桌、上门照料服务、护理指导、读报、送餐、助浴等。
社区融合式养老护理机构的服务总体上分为四大类：为失能、半失能老人提供长期入住养护、为需要康复训练的老人提供短期入住养护、为生活基本自理的老人提供日间照料服务、以及为居家养老的老人提供到家护理和专业指导。
一是三级医疗保障体系。不仅做到了医保直接结算，还实现了医务室、社区医疗服务站、医院之间的无缝结合。
二是康复护理服务。聘请国内外知名专家作指导，为老年人制定专业有效的康复计划。
三是健康营养膳食。与知名餐饮品牌合作，联合中国营养协会，搭建成熟的老人营养膳食体系。
四是专业的护理团队。项目护理人员配比达到1:1.5，力求为老人提供贴心、周到、专业的照护服务。
社区融合式养老，既符合老年人的真实需求，又与国家养老政策相一致。专业机构调研发现，超过三分之二的老人并不愿意到机构养老。居家、就近，才能保持老人生活的连续性和一致性。
社区融合式养老以小规模、社区性、多功能、广覆盖、专业化为基本特征，既符合中国大城市的居住现状，又顺应了中国城市集约发展的趋势，是一种高效、精准的养老模式。
这种高效、精准的养老模式，在日本已流行多年。中日两国因人口密度相近、文化同源，所以养老模式具有一定的相似性，值得相互借鉴学习。
20世纪后期，尤其是21世纪以来，日本的养老趋势逐渐从以机构养老为主，过渡到以居家养老和社区服务为主的养老模式。
通过对老人介护等级的划分，进一步细化了老年建筑类型，使其服务对象、内容、形式更加丰富，促使养老建筑、养老服务与老年人需求之间的精准匹配。
首开寸草的社区融合式养老，借鉴了日本社区照护服务模式，聚焦于需要护理的老人、辐射需要支援的老人，为其提供及时的、多元的、个性化的养老服务。
以日本千叶县桥船市高根台之家为例。该项目采用“小规模多功能”的运营模式，一层提供日托和上门介护服务，二层提供介护型住房，三至五层提供自立型出租住房，项目整体实现了对老年人居住生活需求的全覆盖。
借鉴国际前沿的经验，首开寸草确立了四大运营模式：
1、轻资产的运营管理；2、立足公司存量和增量资源；3、社区、居家、机构相互融合；4、小型化、专业化、连锁化。
通过深耕细作机构养老，辐射带动居家养老，力争打造成为全国最好的社区养老服务品牌。
为有效保障社区养老机构的品牌化、连锁化、专业化的运营，首开寸草还制定了标准化、产业化、平台化的发展战略。
通过建设的标准化与运营的标准化，实现产业化发展。
通过养老项目的产业化，推动养老产业平台化与养老服务平台化的落地。
通过养老产业平台化和养老服务平台化，提升标准化的质量和产业化的速度。
当前，在项目建设环节已积累了四大标准化体系，在运营阶段制定了六大标准化体系。在养老产业平台化方面，中国房地产业协会、北京市老龄产业协会、首开集团、中国建筑标准设计研究院、清华大学和中国建设报社作为发起单位，联合行业优秀企业，于今年6月共同成立了“城市老龄宜居环境建设产业联盟”，搭建“政、企、研、学、媒”跨界融合的平台矩阵。
通过提供养老全产业链一站式解决方案，首开寸草可以大量承接社区养老项目，盘活首开的存量物业，积极拓展承接大城市核心区适宜发展社区养老的各类物业。
在此经验积累的基础上，向产业链两端延伸。
向下，输出社区养老模式，提供养老项目前期策划、设计、咨询与人员培训等轻资产项目。
向上，支持养老产业创新，发展增量业务，如产权式养老公寓、医养结合的大型综合性养老项目以及大健康产业园区等，做大做强养老产业。
正像刘志峰会长出席首开寸草学知园仪式上所说，区别于以往大型养老机构选址和规模特点，首开寸草学知园锁定城市中心区既有住区，这种模式本身就更符合国人传统的养老不离家的观念，借助二次开发再利用城市既有建筑，通过介护型养老设施为城市中心区注入创新服务业态，对于塑造宜居养老居住环境起到了重要推动作用。
首开寸草在具体业务规划上，以北京市场为主，坚持“植根中心城区、组团式规模化发展、辐射延伸”的业务布局。当前待建的14个项目、1个已建成项目，全是首开自持物业，共五万余平米。位于海淀区的第二个养老项目将于年底开业运营。
面向未来，首开寸草计划用1到3年，在北京建设完成4到6家养老机构，在养老产业领域具有一定影响力。用3到5年，建设完成8到10养老机构，实现品牌化、连锁化，力争实现上市融资。用5到10年，建设成为国内规模较大的连锁养老机构，成为全国知名的养老服务品牌。
不管是现在的社区养老项目，还是未来筹划中的大型复合型养老项目，首开始终坚持探索具有企业自身特色和优势的养老产业发展模式。
让老年人幸福地变老，是我们的初心，也是一项宏大的社会工程。这项事业才刚起步，未来道阻且长，首开愿与所有志同道合的合作伙伴一道，为中国养老事业发展持续地做出应有的贡献。谢谢！
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