随着我国老龄化进程加速，推动养老事业发展和完善养老保障体系被摆在前所未有的重要地位。国家出台了一系列鼓励支持养老健康产业发展的政策措施：“十四五”规划明确提出，实施积极应对人口老龄化国家战略，完善养老服务体系；《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》强调，加强规划引导，完善支持政策，发展适老产业，积极培育银发经济。

　　为深化服务养老健康产业，保险公司近期加码养老社区布局。国华人寿上海普陀国际康养中心正式开工，项目总投入8亿元，预计在2024年上半年正式投入运营。大家保险“城心医养”社区落子南昌和天津，高品质养老社区版图进一步丰富。泰康保险也透露，其深圳的泰康之家·鹏园正在加速建设，预计2023年首期投入使用；佛山、珠海养老社区投资也在推进中。

　　寻求差异化布局模式

　　老龄化程度加深以及老年人消费水平提高，使养老社区巨大的发展潜力吸引多方投资者参与，保险公司是重要参与者之一。

　　根据中国保险资产管理业协会数据，截至2021年3月，已经有10家保险机构投资47个养老社区项目，床位数超过8.4万个。险资在养老及养老产业上下游医疗、健康行业领域布局的私募股权投资基金已经超过2340亿元。

　　据《金融时报》记者观察，目前已布局养老社区的险企均采用保险产品结合养老社区模式，即购买保险产品可享受养老社区免押金入住权、优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。单就养老社区类型来看，险企多借鉴CCRC（持续照料退休社区）模式，但侧重有所不同。比如，泰康保险在标准化CCRC社区的基础上，在全国多核心城市布局，构建起了旅居养老模式；中国人寿采取“三点一线”布局，实行地区差异化社区模式；中国太保推出旅居养老、健康养老、康复护理三大差异化社区；新华保险发展高端城市介护型社区、CCRC社区、旅居大型社区；中国平安则选择在一线、二线城市核心区域建设CCRC社区。

　　养老社区不仅能为养老服务提供基础设施，也能在很大程度上调动医疗、物业等相关配套服务，围绕养老社区打造运营闭环。但在众多的养老社区中如何实现差异化服务，也成为参与者尤其是“后入局者”们的共同挑战。

　　记者注意到，近两年开始有险企将养老社区普遍选址在近郊转向城市中心，如此做的好处是可以解决子女探望难、快速享受优质医疗服务难等问题。

　　例如，在“城心养老”方面颇有建树的大家保险，基于明确的客群定位和差异化战略，该公司开发了“城心医养”“旅居疗养”以及“居家安养”三条养老社区产品线，覆盖“居家+社区+机构”的多样化养老需求。近日，继北京朝阳、友谊、阜外社区之后，大家保险的第4和第5家“城心医养”社区分别在南昌和天津落地。不同于重资产或轻重并举的运作方式，大家保险采用纯轻资产模式，通过租赁、改造物业的方式设立养老社区，布局周期相对较短。

　　作为养老社区的“后来者”，国华人寿的上海普陀国际康养中心近日正式开工，建成后将向社会提供269套活力公寓和100张护理床位。国华人寿相关负责人表示，公司布局养老社区的思路是从城市核心区域进入，以上海、武汉为起点，未来3到5年逐步形成东西南北中全国五大康养中心。

　　盈利并不是全部目的

　　业内人士普遍认为，养老产业领域布局最深入的当属保险机构。一方面，险资体量大、久期长，而养老地产建设周期长，以租赁为主的盈利模式有助于获取稳定现金流，符合险企中长期投资需求。另一方面，险企客户资源稳定、客群年龄较高、储备医疗资源丰富，进军养老地产有着天然优势。

　　但是，近年来关于以重资产布局养老社区盈利转化难的讨论此起彼伏。有观点认为，对于重资产布局养老社区的保险公司来说，如何盈利是一个很大的挑战。有的保险公司建了很多养老社区，甚至投资医院，把医院、健康和养老都结合起来，当做到一定程度时发现，有些基础设施的成本很高，如果纯商业化运行，很难运转起来。

　　对此，天风证券研报分析指出，养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本、后期运营成本构成，在重资产发展模式下，初期拿地和开发成本很高，后期运营成本中，护理人员工资、物业管理费用占主要部分，仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的收入，的确很难收回期初期投资。但长期来看，随着享受第一轮改革开放红利的购买力较高人群逐步进入养老年龄，加上居民支付能力提高，中期可以实现运营层面的盈利。

　　据了解，一个养老社区项目平均100亩到120亩，从开工到运营，周期一般在760天到770天左右，保险公司通常打造高品质的养老社区，平摊下来每套成本（一室一厅）是80万元到100万元左右。根据国际经验，一个养老社区入住率如果能达到65%到70%，就可达到营运盈亏平衡。比如，2015年开始营业的泰康之家·燕园，独立生活区入住率达到99.7%；2016年开始营业的泰康之家·申园，入住率已超90%，两家养老社区均已实现运营盈利。

　　其实，谈保险公司投资养老社区的盈利难问题，不仅要拉长时间轴，还要看附加值的补充作用。业内多位专家在接受记者采访时均表示，按照房地产行业的逻辑，险企投资养老社区是不可能实现短期盈利的。因为房地产行业是通过产权的销售快速回收前期资金投入，而保险机构不能销售产权，因此，现金流不可能快速回笼。新开业的养老社区都需要经历入住率爬坡期，当入住率达到一定比例时，大概率可以实现盈亏平衡和良性运转。另外，保险公司通过资源整合，在提供医养服务和护理支持的同时，也提升了客户质量，增强了客户黏性。

　　不过，险企兴建养老社区，盈利并不是全部目的。从发展趋势来看，虽然目前重资产养老社区多是从中高端人群入手，主打高净值客户，但保险公司也在管理成本等方面进行摸索，待成本降低后，有可能向中低收入群体延伸。并且，保险公司并不是简单地把险资配置到养老机构上，更重要的是通过打造产业链，向上衔接养老保险、医疗保险、护理保险等产品，向下带动护理服务、老年大学等产业，使保险产品与养老实体有机结合，助力解决养老难题。
 

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